纽约减税楼盘和地税减免政策介绍
美国第一大独立房地产经纪公司COMPASS
顶尖房产经纪Calvin Xu 徐超科
房屋买卖/租赁/托管/商业地产
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经常有客人向我询问“纽约的减税楼盘是怎么回事？怎么有的楼盘地税会低到每个月只有5块钱？” “地税减免到底是怎么个算法？” “为什么会有这样的优惠政策？” 针对这些问题，我把这个方面的疑问详细地为大家解答。
图中的新楼就是由本公司代理的一座有减税优惠的产权公寓楼盘
在纽约，比较常见的新楼盘减税政策是421-A减税政策。除此以外，华人买家比较常接触到的还有J-51减税政策，以及Condo的首要自住房减税政策。本文中我主要讲421-A Tax Abatement，就是新楼盘的减税政策。
提到421-A tax abatement, 这个政策可以追溯到1971年。当时，政府为了鼓励开发商开发一些未利用的土地而对来进行开发的地产开发商提供非常大额的有一定年限的减税。在这个政策的鼓励下，曼哈顿有上千座的新楼盘被开发。有减税政策的楼盘所在区域往往也成为房产增值以及回报率比较高的区域。
举个例子，布鲁克林区的DUMBO曾经是个工业区，充满了破旧的厂房和仓库。后来，政府对这里重新进行了规划，并对地产开发商给予优厚条件，提供地税减免鼓励开发商来这里开发改造。现在的DUMBO已经完全不是过去的那个破旧的工业区，而成为了纽约的硅谷，大量的高科技公司进驻，还有名人明星在此买房置业。两年前，这里的房产价值就已经一跃成为了大纽约地区第4贵的社区，甚至比曼哈顿的一些社区的地价还要贵。
上图中的地点就是纽约布鲁克林的DUMBO，图中是布鲁克林大桥。这里经常有观光客来此拍照，也成了纽约的一个著名景点。它今日的兴旺就得益于纽约市政府当年的减税政策。
今天，纽约皇后区的长岛市（Long Island City）也在经历同样的巨变，和当年的DUMBO很相似，LIC过去也是一个工业区，后来被rezone重新规划后，现在建设得如火如荼，上千座新公寓在进入市场。
如火如荼建设开发中的长岛城Long Island City, 这里从东河水边开始已经经历了三波地产开发热潮。
目前在市场上，我们可以看到拥有10年，15年，20年，甚至是25年的减税楼盘。获得更长的减税优惠资格取决于至少两个因素：第一，这个建房的区域是不是政府鼓励的区域，比如这个地区住宅楼不多。通常政府越希望开发商去兴建的区域，就会给越长的减税优惠；第二因素是开发商是否修建了一定数量的可负担房屋，由此，开发商可以拿到Tax Credit。可负担房屋不一定是和有减税的项目楼盘在一起的。即便是可负担房屋和出售的产权公寓楼盘在一起，通常也是分开的，不用同一个门进出。所以业主们有绝对的私密性。而且这些可负担房屋并不是给传统意义上的穷人住。而是给有一定收入要求的，并城市需要的一些职业人士，比如消防员，政府公务员，医院的护理人员等这些城市需要的工作人员，政府为了让他们能负担住在城市里，而给予他们这样的福利政策。
如果一个楼盘是10年减税优惠，通常情况是每两年减税的优惠递减20%， 比如第二年减税80%，第4年减税60%，第6年减40%，此次类推，直到10年后地税和市场正常税率持平。20年的减税优惠是头12年全额减免，最后8年，每两年递增20%，最终逐渐涨到正常的市场税率。
对于想要投资纽约产权公寓的买家，买这种有减税政策的新楼盘无疑是一个最佳的选择。纽约的产权公寓的持有成本只有物业管理费和地税这两样，一般来讲，在曼哈顿的房产是每个月每平方英尺$2，如果是超豪华楼盘，则有可能到$3每平方英尺每个月，甚至更高。比如说，一个600平方英尺的一卧，正常来讲，每月的持有成本正常应为$1200美金，如果是在一个超豪华楼盘里，则有可能$1800美金每月。如果有减税的话，无疑可以减少持有成本，提高租金收入利润和投资回报率。
以下，我可以举个实例。这个位于曼哈顿下城金融区的酒店式公寓是我近期来做过交易的一座半新的楼盘，有减地税优惠。
目前，此楼盘在市场上有一个两卧两卫的户型Penthouse正在出售。就在不久前，我将这里49层的同一个户型的一套两卧两卫成功出租，租金收取$7500每月。而正在出售的这套两卧两卫房产的持有成本是每月物业费$1869，地税$634。 所以屋主若也出租$7500，则每月可以净赚$7500-$1869-$634 = $4997
这就是正在市场上出售的这套两卧两卫产权公寓，可收租$7500。
每月可以净赚将近5000刀！
投资有减地税的楼盘需要注意的是搞清楚地税减免的年份时间，在购房前就要了解到大楼减税优惠一共多少年，接下来的涨幅有多少。如果买家购房是为了投资出租，持有若干年后打算卖房，那就要把握一下售房的时间点，如果在减税优惠还有至少5到10年的时候售出，减税优惠也会为你卖房加分，会更吸引买家。
除了以上Calvin介绍的这个金融区楼盘，纽约还有一些有减地税的新楼盘。以下我简略介绍几座品质很高的新楼盘。
上图的一座超大型新楼就是纽约顶级开发商EXTELL在下东区的一座有20年地税减免的新楼盘。下东区这边老旧的楼盘居多，这个开发商是第一个来这里的河边建立豪华新楼盘的地产开发商，将来会带动更多开发商来此地开发。事实上，这里已经有很多大动作在进行当中。纽约最大的购物中心The Market Line就在下东区正在开发建设当中，此区域的地价已经有很大增长。这个楼盘也靠近Chinatown，走十分钟就能去中国城买个菜吃个饭，对于华人买家很方便。
在客厅里就可以享受美丽的东河水景
目前在售的房源中，最便宜的一室一厅仅仅119万2千美金，723平方英尺，每个月的地税只要仅仅$13块钱！物业费$782。
两卧$203万8千美金起价，1123平方英尺。三卧351万3千美金起，1400平方英尺。
此座大楼的豪华设施可以说是纽约顶级，有10万平方英尺之巨，包括可以欣赏东河水景的健身房，游泳池，SPA，高尔夫模拟，桑拿，影院，台球室，儿童游玩室，24小时门卫和管家服务，代客泊车，冷藏储存，宠物SPA，自信车储存室，商务中心，舞蹈瑜伽室，篮球场，等等。
另一座比较大型的项目在曼哈顿西边的哈德逊河边，位于中城区和上西区的交界处，紧邻林肯中心。这个大型项目也有20年的减税优惠。一共是三座产权公寓大楼，由三个纽约的世界级顶级建筑设计师设计。
曼哈顿西边哈德逊河边的三座美丽的新楼盘
这是曼哈顿最后一个被批准的有20年地税减免的楼盘项目! 曼哈顿西边61街靠近哈得逊河边的三座水景公寓Condo楼盘。预计2019年第一季度完工。
楼盘地段：靠近林肯中心 ，NYIT, Fordham University，朱利亚音乐学院等名校。全美历史最悠久拥有极高声誉的私立男生学校Collegiate School也将在2017年9月在这里开辟全新校区。楼盘开发商是驰名国际的GID Development Group，享誉半个多世纪，开发作品遍布全球。这里是曼哈顿好社区好学区的代表地段，纽约高级餐饮集团Cipriani已经租下商业用地，即将开设food market和高级餐厅。
楼盘设施 ：这里将有一个占地2.6英亩的绿地公园提供给居民休闲游乐。这里的大楼设施非常符合人性，您在这里生活将得到身心与灵魂的放松，设有SPA, 健身中心，以及儿童和宠物专区，室内网球场，室内足球场，保龄球馆，室内全场篮球场，高尔夫模拟球场，桑拿，游泳池，音乐/摄影创作工作室，专人服务儿童托管所。
房间内设施：有从地板到天花板的落地窗，最大限度的欣赏壮阔的城市美景和哈得逊河畔两岸风光。厨房用具均为世界一流品牌，色调有深浅两色独身定做。浴室有大理石的也有石灰石的。
房型和价位：
一卧---185万美金起价，820平方英尺，物业$1032，地税 $54。
两卧---282万美金起价，1198平方英尺，物业$1552，地税$82。
三卧---475万美金起价，2018平方英尺，物业$2539，地税$134。
四卧---690万美金起价，2251平方英尺，物业$2973，地税$157。
纽约的减税楼盘还有不少，分布在大纽约地区的各个区域。另外，二手房市场当中也还有一些有减税政策剩余年份的房源。如果您对减税楼盘有兴趣，欢迎随时来联系我，打电话或加我微信。
关于我
Calvin Xu (徐超科) 是一位资深纽约房产专家经纪人，Licensed Associate R.E. Broker，地产经纪行业最高级别职称！也是一位精通住宅和商业地产双料经纪人，供职于美国最大的独立房地产经纪公司COMPASS。这家美国历史上最具创新精神的地产公司拥有最雄厚的金融资本支撑，包括来自软银，高盛，Fidelity等金融巨头的投资，和超过400多个工程师日夜打造的最多高端新科技工具。COMPASS目前在全美135座城市设有办公室，拥有13000名地产经纪，在20个主要城市占有超过20%以上市场份额。强大的全美经纪人网络，让Calvin具有服务全美的能力，为您介绍任何城市的最优秀的地产经纪人。COMPASS因为有Concierge, Bridge Loan, Compass Coming Soon等创新服务项目，目前在纽约市场已经是拥有最多独家代理房源的地产公司！在加州的市场占有率已超过46%。目前独家代理的纽约市新楼盘包括100 East 53rd Street，570 Broome Street，150 Rivington Street，152 Elizabeth，Soori High Line，The Lindley， 221 West 77th Street，250 West 81st Street，611 West 56 St by Álvaro Siza，111 Montgomery，555 West End Avenue，The Shephard等等豪华高端新楼。 Calvin Xu是全美销售业绩排名顶尖1%的房产专家经纪师，个人年销售额上千万美金。他也是美国中文电视台《安家纽约》栏目的签约客座嘉宾。Calvin于10年前从北京移居到美国，获得密苏里州立大学的工商管理硕士MBA学位。他在纽约市的曼哈顿，皇后区和布鲁克林区都有过居住史，对各个社区了如指掌。无论您是寻找为孩子上学需要的学区房，还是寻找投资回报率高和升值潜力大的投资房，Calvin都是您值得信任的经纪人。他熟悉曼哈顿及周边的每一个区域，新建和翻新楼盘，出租房产筛选合格租客的整个过程和细节以及物业托管。Calvin是纽约房地产董事会(REBNY)的会员，也是REBNY的认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert)。纽约州为律师州，所有房产交易必须通过律师，Calvin有最专业的纽约地产律师团队为您讲解房屋购买合同和大楼企划书(Offering Plan)，可以用个人名义购买或者隐藏个人身份以公司名义购买。国际买家也可以办理贷款，Calvin有最专业优秀的银行贷款团队，国际买家最高可贷款房价的70%，成功率100%。在纽约买房，买家不用支付任何佣金，佣金由卖方支付给经纪公司，我对您的一切服务免费。 Calvin将用深厚的人脉资源竭力为您提供在纽约看房买房以及出租房产和物业托管的服务，助您置业和安家纽约。欢迎私信询问任何关于购房，租房，和卖房的问题。欢迎扫描我的个人微信二维码，添加好友随时咨询纽约房地产的一切问题！微信号: CalvinNYC2013
电视媒体采访：
https://www.youtube.com/watch?v=ntXld76TcxA&t=12s
