纽约房产类型

很多客人问我关于美国房屋产权类型的问题，因为经常被人问到，所以我做了个全面总结，给大家说说清楚美国尤其是纽约房产的主要类型。 

1， Condo，也有人称为康斗，是Condominium的简写，就是产权公寓的意思。这是几乎所有从美国境外来的外国人（即没有美国绿卡和美国公民身份，也没有美国当地工作和报税记录的人）所买的房产类型。购买了这样的房产，你就拥有了房屋的产权，你会得到一个房屋地契 （Deed) ,可以自住也可以出租，没有限制。纽约几乎所有的新建期房都是Condo，很多是一年或两年后过户，你买下来以后就可以出租，或者自己居住。

2，Co-op, 是Co-operative的简写，中文翻译是合作公寓。这种房屋就是整座大楼是一个大公司，而你购买的时候只是买公司的一部分股份，你买下房子以后没有房屋的地契，而是会拿到一个股份证明书(stock certificate)。Co-op的性质就像一个私人俱乐部一样，买房子还要面试，如果楼里面的人不喜欢你，你再有钱也买不了。而且这种房子要求必须要在当地有2到3年以上工作和报税记录的人才能买，所以刚来的外国人没有资格购买。大部分Co-op大楼会要求你先自住2到3年，才可以出租出去。并且有规定，每5年以内，只有2-3年可以出租，其余时间必须自住。甚至在出租的时候，大楼还会收取屋主一个Rental Fee。所以，在纽约市尤其是曼哈顿，购买这种合作公寓式完全不适合做出租的。这种房产类型的本意和目的也就是为本地人提供住房，而不是投资出租物业。Co-op唯一的好处是价格比Condo要便宜1/3甚至1/2, 所以如果你是纽约当地人，买房又是为了自住，买Co-op是不错的。但外国人来做投资还是不用想了，除了一种类型的Co-op除外，就是开发商自己的Sponsor Unit, 但是这种Sponsor Unit少之又少，且在操作过程中需要注意一些问题。

以上两种房屋类型要求每月交大楼的物业管理费。有人帮您打理，即使身在海外也不用自己担心房屋会出什么大问题。

3, Condop, 是Condo（产权公寓）和Co-op（合作公寓）的合写词，也是一种介于Condo和Co-op之间的特殊房产类型。Condop在纽约分为两种：第一种是整个大楼是一个公司， 买进的业主买的房子是属于大楼的股份的一部分，相当于Co-op，但大楼的运行规则完全是Condo产权公寓的规则，可以自由出租，自由买卖，不用面试。这一种Condop是最好的，方便转手，且价格便宜。第二种Condop的情况是，大楼的底层是商业Condo，楼上是住宅Co-op，住宅部分运行的规则也是Co-op的规则，这种房子买来跟买Co-op就没有任何区别了，买卖和出租都会受到大楼业主委员会限制，大楼不鼓励出租，只希望业主们自住。

4，Townhouse, 就是国内人所说的连排别墅。这种房屋也是你拥有100%的产权，有房屋地契。这种房屋也很适合做投资，可以把房屋分租给好几个不同的租客。上图就是一个Townhouse。

5， House，这就是大家通常在美剧中看到的美国人尤其是中西部美国人居住的房子。在纽约长岛大部分房子都是house，而在曼哈顿岛这样寸土寸金的地方，House几乎没有，因为土地面积不允许。购买这样的房产，你也拥有自己的房屋地契。 上图就是一个House。

Townhouse和House的缺点是你需要自己打理自己的物业，比如夏天要除草，冬天要铲雪，如果不铲雪还可能会收到罚单。