海外买家贷款信息

 我经常遇到海外买家问我，外国人在美国买房可不可以贷款？可以贷多少？利率是多少？需要提供哪些材料？以下是我的总结。

外国人在美国买房是完全可以贷款的。我一直竭力为客户提供最优质的贷款服务选择，为用户介绍最佳的贷款利率和最多样化的产品选择，使每一位客户都拥有最有效的贷款解决方案。目前我看到的市场上的所有服务于外国人的贷款产品中，可以最高贷款到70%，利率从3.8% - 5.5% 都有，取决于不同的贷款产品。比较常见的贷款产品有30年固定利率贷款，15年固定利率贷款, 3/1 ARM， 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM。所谓ARM， 就是adjustable-rate mortgage, 这种产品一般前面3年、5年、7年或者10年是锁定在一个很低的利率，之后利率根据市场来浮动。买家可以针对自己计划将要持有房产的时间来选择不同的产品。比如说，我有位买家客户计划他买的一室一厅房子估计会持有7年，之后他会结婚生子需要换大房子到2卧或3卧，所以他选择了一个7/1 ARM的贷款。

贷款常见的所需文件（所有文件必须翻译成英文）：

• 两个不同ID：护照和ID（身份证或驾照）

• 购房合同

• 有效的美国签证

• 银行信用推荐信（需要银行证明“账户状态良好”）

• 收入证明

  ——收入证明信（需要会计师来写）—公司名称，贷款人姓名，公司经营类别，职位，拥有多少股份，公司成立的日期，借款人近两年的收入情况，公司网站（如果有）

  ——会计师需提供执照

贷款准买家需要首先让自己成为一个有资质的买家(Qualified Buyer)，那么要做的第一件事情便是找到一家银行拿到一封贷款预批信(Pre-Approval Letter)。只有有了这封信，贷款准买家才能证明自己是有真正资质实力来购买房产的，否则卖家不会考虑没有资质证明的买家的任何报价，有的房产甚至是看房预约就要向卖方出示资质证明POF(Proof of Fund)，否则连看房预约都拿不到。

新楼盘贷款的常见问题：

新楼盘贷款与二手房贷款在贷款手续上有什么区别 ？

- 贷款手续资料差别不大，都是从客户个人基本情况以及楼盘情况两个方向进行审核。新楼盘贷款难度会大一些，因为很多保守银行不愿意给新楼盘做贷款，或者对新楼盘过户有一些要求等，最常见的要求是新楼盘必须要已经卖掉40%银行才能提供贷款，否则会被认为风险太高而无法贷款。

新楼盘的贷款周期有多长？

- 新楼盘贷款短则45-60 天，长则大半年，受不同情况影响，比如交割时间，施工或材料审查和房屋评估报告等。

海外客户需要本人来美国办理手续和出席过户吗？

- 客户的贷款申请及签字材料都可在网上进行，过户时也可以委托买方的经纪人来办理过户手续，无需亲自到美国办理。我本人就曾帮助过不在美国远在中国的买家办理过户手续。

客户用公司名义或信托形式来买房，贷款有不一样的地方吗？

- 客户用公司名义购买的话，公司需要是美国的LLC 或者corporation， 不能直接用海外公司来购买。信托形式则需要在信托架构下面建立一个美国的LLC 或者corporation 。区别是公司形式购买要出示相关的公司文件注册信息。贷款申请审核主要是用公司拥有者的个人资质来做评估。

有的新楼盘开发商会推荐一些preferred lender，使用这些开发商推荐的preferred lender，在贷款时有什么好处？

- 这些Preferred lender已经预先审批了大楼，确保了客户可以在合作银行里获批贷款。节省了客户自己找银行，银行再联系开发商做大楼资料审核的环节。

如果是新楼盘开发商还没有approved的楼盘，是否可以获得贷款？

- 如果客户有购买需要，银行就会联系大楼管理处，一般只需要3-5天的时间就能完成大楼问卷审批工作。有很多银行自身既是直接贷款银行(Direct Lender) ，也是贷款中介(Mortgage Broker)，跟市面上众多家银行合作，所以如果找这种银行贷款，市面上99%的楼盘都可以贷款。