在纽约租客保护法和公平租屋法下，房东如何避免误触雷区？

最近听了好几个讲座，都是关于在目前的形势下，房东如何保护自己误触雷区的话题。最近把我代理业主客人们出租托管的所有房子都问了一遍，全部房东们都按时收到房客的租金了。恭喜大家！  因为疫情影响，美国有82%的租客4月份在月内交租了，18%未交，5月份数据和4月份相似。我看人还是很准的，不是所有人都服务。我不喜欢的人，我觉察有问题的客人也不会废话，我会立马drop掉，所以挑选的租客都是比较老实、经济条件优秀的人，才不会出现一些我所听到的某些可怕的租客明明还有工作有收入，却胡来不交房租的情况。

大家一定要明白投资房地产在哪些区域地段买才是安全的，不要贪图便宜买些低素质人口集中的区域，那样你吸引来的租客也会都是些难缠的素质不高的租客。危机一来，他们第一个赖账。有的区域房价便宜，一直便宜，一直涨不了，原因就是有这样一些问题租客，professional tenants, 甚至在某些极左政客的鼓吹下形成一片文化，遇到那样只有刚搬进来交租，后面在你房子里赖上半年一年不交，要靠法院程序才能驱赶的professional tenants你敢惹得起吗？我曾在电视上看到过皇后区某个地方一个老人家去他租客门口收租，被租客推出来摔死在自己家台阶下的惨剧。真心希望大家永远都不要遇到那样的租客。

但是如果你真的倒霉遇到了这样一位租客，那该如何办呢？以下是我做的一些笔记：

1，关于租约到期，通知租客搬走

在新的法律之下，如果你的租客租约到期，你应该用书面通知（有证可循）给你的租客，如果他/她愿意续约则可以续约，如果不续约则要求租客按之前所签租约搬走。

如果租客住的时间是1年以内，则需要30天通告。如果租客居住1-2年，则需要60天通告。如果租客居住3年以上，则需要90天通告。

2，关于退租客押金

房东必须要在租客租约结束搬走以后之内的14天内检查房屋和退还押金，如果房屋有所损坏，要在14天之内罗列出来所需修理的清单，按此来扣押金。

3，关于迟交租金罚款

如果租客迟交租金你要收取罚款，必须写在租约当中，迟交租金费不能超过50美金，或月租的5%，两者取最低。

4，拒绝租客

不能以租客之前有被驱赶的历史而拒绝租客，而要用其他借口，可以说“我不是拒绝你，我只是选择了别人。” 信用分数太低可以作为拒绝理由。在选租客的时候，一定要做信用调查，以及背景调查，拿Reference Letter 推荐信，而且是至少两封，现任房东和前任房东，其中前任房东的推荐更重要！因为现任房东有可能想要尽快摆脱这个租客而撒谎。

5， 关于走法院程序来驱赶不交租金的租客

在目前纽约保护租客多过保护房东的法律之下，不要以房客不交房租来走法院程序，最好以租约结束为理由来走法院程序。可以走小额法庭。

以上笔记是我听地产律师讲座所学，不一定精准，大家如果真的遇到这类情况，建议马上找专业地产律师办案！

作为地产经纪，Calvin认为，一切都应该以预防为主。如果当初投资的时候就能想到这个房子会吸引来什么样的租客，你就会做出很多正确的投资判断。我个人的租屋经验是，最好的按时交租的租客，往往是学生和收入丰厚的白领职业人士。如果你的第一感觉是，一个租客将来可能会发生经济紧张的情况，请相信你的直觉，不要冒险。

Calvin Xu 徐超科, 美国第一大独立房地产经纪公司COMPASS顶尖经纪，覆盖全美135座城市。

纽约高端住宅和商业地产经纪师
房屋买卖租赁/投资托管/商业地产

微信：CalvinNYC2013
手机：347-276-4612
个人网站：www.CalvinXuNYC.com
微信公众号：CalvinXuNYC