长岛 - 纽约市东边的顶级学区，宜居的室外桃园
美国第一大独立房地产经纪公司COMPASS
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我每年都接到很多客户询问我关于长岛(Long Island)的学区房，我也经常带顾客看长岛的别墅。不少在国内的客人甚至都能指名要看的某个学区，可见长岛学区房真的是全世界出名了。大颈(Great Neck)， 杰瑞可（Jericho, 纽约最顶级学区每年出好几个哈佛状元）等等都是客人常问到的区域。
长岛地广人稀，环境优美，能为孩子提供更大的活动空间。这里有很多优质的公立学校，尤其是高中教育质量非常好。在全美的最顶尖的200所高中里，长岛有10所高中入选。对于在国内拥挤的城市住腻了高楼公寓的新移民来说，能够来美国世外桃源一般生态环境的长岛买一座独栋别墅，前后有自己的院子和泳池，十几分钟就能开车到海边，呼吸清新的空气，每天被鸟语花香环绕，孩子还能接受最优质的免费公立学校教育…… 这才是购买长岛房地产最高的回报！
长岛简介
长岛，这个纽约最东边的狭长岛屿自古就是富人区，有众多社会最顶层精英们在长岛兴建和购置豪宅，从伟大的盖茨比到宋美龄，再到来长岛汉普顿过暑假的英国皇室和影视音乐明星，长岛一直是富人们的心头挚爱。它三面临海，到处都是公园，森林，绿地，沙滩，还有不少历史遗留的超级富豪的庄园和城堡捐献出来成为博物馆，增添了长岛的人文魅力。纽约市本地的富人们在曼哈顿有一套公寓以及在长岛有一座别墅也是资产持有的常态。
长岛的社区配套设施丰富，这里拥有120多个公立的高中，20多所大学，包括有名的长岛大学，纽约市立大学石溪分校等等，130多个高尔夫球场，众多溜冰场，帆船学校，马球场，图书馆，公园。
长岛大致可以分为两个主要区域，一个是西边的Nassau County（纳苏郡）， 另一个是东边的Suffolk County（苏福郡）。纳苏郡紧邻纽约市区的皇后区，城市化进程较为明显，人口较多。而在东边的苏福郡则分布着很多葡萄庄园和农场，更有乡村的感觉。长岛的最东边则是上流社会最钟爱的海景豪宅度假区 - 汉普顿 (The Hamptons)。
长岛主要的公共交通工具是一条叫做长岛火车的Long Island Rail Road 也叫LIRR。 它有11条线路，70多个火车站，把整个长岛的各个社区和纽约市都连接起来。不少在曼哈顿工作而居住在长岛的人们都会开车到火车站再乘坐LIRR火车到纽约市区。
长岛火车线路图
长岛火车LIRR
如果不坐长岛火车，您也可以开车走I-495高速公路。下图的红线就是这条贯穿长岛的高速公路。
从曼哈顿开车向东沿着I-495高速公路走，第一站也就是33出口处就来到了大颈(Great Neck)。这里交通十分便利，长岛火车站乘坐火车30分钟就可到达曼哈顿，开车20分钟就能到华人聚居地法拉盛。所以这里有很多在曼哈顿和法拉盛工作的华人家庭，考虑到交通因素他们都会把大颈作为买房区域的首选。
Great Neck 卫星鸟瞰图
Great Neck，也有人叫它“大脖子”, 因为它从地图上看起来就像是一条伸向海洋的脖子，而它的最北边是国王点(Kings Point)。在Great Neck，这里既有几十万美金的低价Coop合作公寓也有上千万美金的高端大豪宅，接纳了不同经济实力的家庭，也是华人在长岛最聚集的区域。
Great Neck目前在市场上销售的房源
根据Zillow的数据显示，目前Great Neck的在市场上销售的房屋售价中位数是$118万美金，每平方英尺价格$533。这里的house一般都要有三个以上的卧室，租金的中位数是$4300。这个价位也是我们广大中产阶级的消费者所购买和租赁的房屋价位。
下列图片是Great Neck目前市场上最贵的一座临海豪宅，在Dock Ln, Kings Point。要价$3500万，它占地三英亩，拥有7间卧室，18间洗浴室，房屋面积就有26000平尺。
而这座海边豪宅每一年的地税就大约有$77万美元！
投资长岛的房产，购买的是一种生活方式，是为子女教育的投资，或者为家里父母晚年生活提供舒适的环境。长岛的地税高是出了名的，比纽约市区要高1.5-2倍，有的甚至到3倍。所以，如果您是要买投资房出租，在长岛这里是不太合适的，应该选择城市里。长岛顶尖的公立教育系统就是依靠收取地税来供养，所以很多空巢的家庭在子女完成高中离开家去上大学以后，就会把长岛的house卖掉，转而到城市里来买持有成本低和生活更便利的公寓来住。而在长岛，离城市近的Nassau County（纳苏郡）的地税要比Suffolk County(苏福郡)要高很多。我的一位私人银行师，就住在长岛的苏福郡，他告诉我他选择把家安在那里，就是因为地税相对长岛别的地方要低，而学校又非常优质。当然如果你住在长岛，你也就不用交住在市区里的City Tax了，所以可以算做两相抵消。另外，长岛房产的过户时候的交易税也会比城市里的交易税低1-1.5%。
长岛房屋的建筑类型
长岛的house各种各样，汇聚了各个国家以及各个不同时期的建筑风格。我把最常见的几种概括介绍一下。
1，殖民式 (Colonial Style)
在早期的美国东部沿海地区，殖民风格是最常见的建筑风格之一。通常是上下两层，中间是大门，左右两边对称。屋顶斜度大，山墙位于两侧，山墙中间放置烟囱，看上去简单大方。下图中的这一座殖民式别墅位于Great Neck，要价$499万5千，7个卧室，6个洗浴室，2002年建成，年地税$74,525。带私家泳池，影院，以及佣人房。殖民式房屋是最受欢迎的一种建筑类型。
2， 牧场式 (Ranch Style)
牧场式(Ranch Style) 房屋最显著的特征就是它只有一层，加一个地下室。这一类房屋是我遇到的很多老年人最喜爱的，因为他们可以不用爬楼梯，卧室和客厅以及厨房等都在一层。这种房子的特点在于：主要生活区都位于房子的后半部分；实行敞开式的设计，房子的某一个区域会承担家庭生活中的多种功用。牧场式房屋是长岛所有类型的房屋中仅次于殖民式的最受欢迎的第2名。下图的一个牧场式house位于Great Neck，5个卧室，6个洗浴室，建于1992年，年地税$43,863。房屋面积5,456平尺。售价：$2,995,000。
3，都铎式 (Tudor Style)
下图是一套位于Manhasset的都铎式风格建筑。5个卧室，8个洗浴室，2016年建成。售价$6,498,000，每年地税$29,686。都铎式风格建筑来自于英国都铎王朝，这种建筑风格，是中世纪向文艺复兴的过度时期的风格，得名“都铎风格”（Tudor Style）。爱用棕色的木梁和门窗，屋顶是质量非常好的昂贵石瓦，可以用一百多年。
在长岛，除了以上所介绍的这3类主要建筑风格的House，还有很多其他风格，比如现代风格(Contemporary Style) 的建筑越来越受新贵富豪们的喜爱。
华人在长岛置业，最爱的区域目前来看还是Great Neck。因为这里交通便利，靠近城市，是I-495高速公路进入长岛的第一站。根据最新出炉的2019学校排名显示， Great Neck South High School也就是大颈南校被评为长岛最佳的学校，更是纽约州最佳学校的第五名。第二受欢迎的是Jericho，因为这里的学区比Great Neck还要更好，虽然它离城市遥远了许多，但是不少注重孩子教育的家长还是咬着牙也要到Jericho购置房产，即使自己每天上班路程更遥远。
以下列表是从Niche网站2019年纽约州最佳学校排名中，摘取出长岛前10所顶尖的学校，以及它们在纽约州的排名：
Great Neck South High School– Great Neck (纽约州最佳公立高中的第5名)
Jericho Senior High School– Jericho (纽约州最佳公立高中的第6名)
The Stony Brook School– Stony Brook (纽约州最佳私立高中的第27名)
Portledge School– Locust Valley (纽约州最佳私立高中的第29名)
Syosset High School– Syosset (纽约州最佳公立高中的第9名)
Roslyn High School– Roslyn (纽约州最佳公立高中的第10名)
Friends Academy– Locust Valley (纽约州最佳私立高中的第30名)
Great Neck North High School– Great Neck ( 纽约州最佳公立高中的第14名)
Robert Seaman Elementary School– Jericho (纽约州最佳公立小学的第1名)
Cantiague Elementary School– Jericho ( 纽约州最佳公立小学的第2名)
Jericho因为离城市更遥远，所以它的房价比Great Neck要便宜！目前Jericho的市场在售房源的中位价格是$945,000，每平方英尺中位价格是$441。
纽约有750万人口都在长岛安了家，这里也是整个美国排名第6位最富裕的区域。这个125英里长的狭长岛屿有着许多美丽的白色沙滩，公园，文化活动，历史古迹和博物馆。长岛的经济也非常强劲，有9万多家公司在此，并且有整个美国最低的失业率。它的电子，生物科技，医疗、健康保健，计算机科技，以及餐饮业都为生活在长岛的民众提供着众多的就业机会。
在长岛购买house比在曼哈顿购买公寓所要考虑的方面更多，您需要问清楚更多的问题。比如，这个社区是您真正想要住的吗？它真的是您想要您的孩子进入的学校所辖的区域之内吗？您的这个House是否靠近一些重要的社区设施？您买的房子是否有足够用的房间？房子的建筑结构和屋顶是否牢固经用？您买的房子的周围有噪音吗？房屋的采光怎么样？房屋是否有足够用的电力？是否有白蚁的问题存在？您的房子的附近是否会有新的建案在进行当中？房子的花园合适吗？是否有足够的停车位？您的房子是否位于Flood Zone？如果再来一次飓风，是否有被水淹的可能？房屋持有的过程中还会有哪些费用？您的房屋的确切的边界在哪里？您买的房子需要做装修吗？如果要，哪些地方要动？…… 这些都是我曾经遇到的客人考虑的问题，也是切切实实需要仔细落实的问题。
关于我：
Calvin Xu (徐超科) 是一位资深纽约房产专家经纪人，Licensed Associate R.E. Broker，地产经纪行业最高级别职称！也是一位精通住宅和商业地产双料经纪人，供职于美国最大的独立房地产经纪公司COMPASS。这家美国历史上最具创新精神的地产公司拥有最雄厚的金融资本支撑，包括来自软银，高盛，Fidelity等金融巨头的投资，和超过400多个工程师日夜打造的最多高端新科技工具。COMPASS目前在全美超过20多个主要城市占有超过20%以上市场份额，因为有Concierge, Bridge Loan, Compass Coming Soon等创新服务项目，目前在纽约市场已经是拥有最多独家代理房源的地产公司！在加州的市场占有率已超过46%。目前独家代理的纽约市新楼盘包括100 East 53rd Street，570 Broome Street，150 Rivington Street，152 Elizabeth，Soori High Line，The Lindley， 221 West 77th Street，250 West 81st Street，611 West 56 St by Álvaro Siza，111 Montgomery，555 West End Avenue，The Shephard等等豪华高端新楼。 Calvin Xu是全美销售业绩排名顶尖1%的房产专家经纪师，个人年销售额上千万美金。他也是美国中文电视台《安家纽约》栏目的签约客座嘉宾。Calvin于10年前从北京移居到美国，获得密苏里州立大学的工商管理硕士MBA学位。他在纽约市的曼哈顿，皇后区和布鲁克林区都有过居住史，对各个社区了如指掌。无论您是寻找为孩子上学需要的学区房，还是寻找投资回报率高和升值潜力大的投资房，Calvin都是您值得信任的经纪人。他熟悉曼哈顿及周边的每一个区域，新建和翻新楼盘，出租房产筛选合格租客的整个过程和细节以及物业托管。Calvin是纽约房地产董事会(REBNY)的会员，也是REBNY的认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert)。纽约州为律师州，所有房产交易必须通过律师，Calvin有最专业的纽约地产律师团队为您讲解房屋购买合同和大楼企划书(Offering Plan)，可以用个人名义购买或者隐藏个人身份以公司名义购买。国际买家也可以办理贷款，Calvin有最专业优秀的银行贷款团队，国际买家最高可贷款房价的70%，成功率100%。在纽约买房，买家不用支付任何佣金，佣金由卖方支付给经纪公司，我对您的一切服务免费。 Calvin将用深厚的人脉资源竭力为您提供在纽约看房买房以及出租房产和物业托管的服务，助您置业和安家纽约。欢迎私信询问任何关于购房，租房，和卖房的问题。
