下东区 - 纽约市重点扶持开发的新兴区域，地产潜力股

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顶尖房产经纪Calvin Xu 徐超科
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鸟瞰下东区，河对面是布鲁克林

经常有人问我，纽约曼哈顿还有哪些地方是可以投资，并且有升值潜力的？对于这个话题，我往期的博客文章里面有好几篇都是介绍纽约有增长潜力的新兴区域。

下东区（Lower East Side，也有人简写为LES）作为纽约市政府重点扶持发展的这么一个区域，近年来愈加火热。今天这篇干货满满的文章，Calvin就具体地介绍LES这个区域。

下东区，位于纽约市曼哈顿的东南角，它大致的区域范围是在Bowery街和东河之间，East Houston Street和Canal Street以及FDR Drive之间的这样一个区块之内。下面的红线之内的区域范围就是Lower East Side。

下东区的西边是小意大利，和中国城，南边是Two Bridges， Seaport，以及金融区。这个区域就是因为距离纽约大学不远，所以吸引到很多NYU人士来此置业。更因为它紧邻Chinatown，所以有很多当地华人也在此地投资买了房子。

下东区历史

Lower East Side 在纽约历史上曾经是新移民和劳工阶层的居住社区，在2005年左右起，这个区域开始了翻天覆地般的贵族化运动(Gentrification)。 在美国历史上，下东区最早是美洲土著人Lenape的部落据点之一。在19世纪晚期和20世纪早期，大部分从欧洲来到纽约的移民都是住在下东区。1840年代的时候这里曾有大量的德国移民搬入，所以下东区曾经还有“Little Germany” （小德国）的称号。在德国移民之后，这里又涌入了大量的意大利以及东欧各个国家移民。当时，这里的居住环境是极其艰苦的，现在Lower East Side还有一个博物馆叫做Tenement Museum （房屋博物馆）就是专门记录当时的移民居住历史。在纽约历史上，东村（East Village）也曾经是下东区的一部分，但是自上世纪60年代嬉皮士运动起源之后，东村就逐渐形成了一个有自己独特文化的新社区，从下东区独立出来。

位于下东区103 Orchard Street的Tenement Museum （房屋博物馆），对下东区移民历史感兴趣的朋友一定要看一看。

下东区人口

根据2010年的美国人口普查数据，下东区有7万多居民，其中亚裔人口占到第二高比重，有接近25%。最高是拉丁裔和其他人种，有接近40%，其次是白人，占22.6%，非州裔占约11%。这个区域也是一个非常长寿的区域，根据一份2018年的Community Health Profile调查显示，这个社区的平均寿命为82.2岁，高于整个纽约市的平均寿命81.2岁。这也是一个年轻人占比多的区域，有35%的人口为22-44岁，25%的人口是45-64岁之间，16%的人口是65岁或以上。下东区有11%的人口是大学生，13%的人口是大学生年龄以下人口。

这个区域因为还在不断开发中，所以有大量新人口正在不断搬入。大家都知道，一个区域的房地产要升值，主要取决于两点，一个是人口的增长，另一个是这里人口收入的增长。近年来的趋势是，有越来越多的富裕阶层搬入下东区，所以这个区域的将来一定是非常光明。下东区的成长历史很容易让人联想起Hudson Yards 和 Tribeca的成长历史，这三个区域都是有政府扶持，由商业环境提升带动住宅地产增长。

The Market Line

The Market Line

下东区的商业环境的提升是世人有目共睹的。位于下东区的The Market Line （市场线）于2019年开业，是一个广阔的集市式市场，沿着布鲁姆街（Broome Street）分布于三个城市街区，是下东城Essex Crossing项目的一部分。 游客将能够享受纽约市独一无二的相互联系的地下式购物体验。占地整三个城市街区，它也是世界上最大的地下商城之一。这里正变成一个纽约人餐饮、购物、休闲的目的地。周末和家人朋友来这里体验一番，您一定会有惊喜发现。

市场线 The Market Line

因为有商业环境的提升，使得下东区变得越来越便利更适合生活，这里丰富的生活机能，以及多条地铁线路，包括F, J, M, Z, B, D共六条地铁线路，不断吸引到更多的买家和租客都此来居住。有媒体报道，下东区从2015年到今年2019年，房价已经翻了一倍！这里的房屋价格中位数从65万5千已经跳到了131万美金！从纽约市排名第57位的社区，一跃城为排名第14位的最贵社区！正式进入前15，并且将来还极有可能进入前10位！

曼哈顿第一贵的社区Tribeca的发展增长也正是得益于商业环境的提升，它南边的Westfield Mall 和 Brookfield Mall, 以及新世贸大楼群的出现，为Tribeca吸引了大量高净值人士以及名人明星来此置业。Hudson Yards也是类似的案例，它的商业写字楼进驻大批全球顶级大企业，还有购物广场的开设吸引人流来购物消费，在Hudson Yards置业的大多是企业高管精英。所以，那儿的产权公寓房产从来就不走亲民路线，而是朝着社会最顶端 Top 1% 的人群为目标。

但是相比来言，下东区要亲民得多，它的房屋开发并没有走Hudson Yards那样的天价高端路线，131万美金的的中位数房价也还是在很多投资人士的预算范围之内。而且，因为有政府的鼓励支持，下东区的新开发房屋项目有一些还有现在越来越稀缺的421-A地税减免优惠政策！使得在这里投资买房的持有成本极为低廉。

近年来我看过的新建Condo项目，在下东区这个社区就有十几座。而下东区的二手房屋也时常能看到一些让人眼前一亮的惊喜好Deal。

下东区的学校

下东区有多所满分和接近满分的公立学校，而且这个区域因为靠近曼哈顿的中国城，所以华裔孩子很多。以下是下东区有名的几所优质公立学校。

PS 110 是下东区一所满分的10分小学。提供从Pre-K到小学5年级的课程。学校有16%的亚裔，27%白人，10%黑人，以及44%拉丁裔。师生比例为14比1。

PS 42 因为靠近曼哈顿的中国城，所以该校93%的孩子都是亚裔，占绝大多数。师生比例为13比1。该校也是一所小学，从Pre-K 到五年级。

Bard High School Early College是一所高中，亚裔占23%，白人占43%，拉丁人16%，黑人16%。该校毕业生有93%都考上了大学。

本人有一些客户朋友住在下东区的2大道地铁站附近，而他们是在纽约大学和靠近纽大的Parsons上学的学生。居住在下东区走路到纽约大学主校区只需要十几分钟。坐车就更快了，几分钟便到达学校。所以便利的交通也吸引了不少学生来下东区居住，而且这里浓郁的艺术和生活气息（下东区有很多艺术画廊，博物馆，剧院，酒吧等）都非常吸引年轻人来居住。

新楼盘推荐

“曼哈顿广场一号” 可以说是曼哈顿下东区最有名和代表性的新开发项目。巨大的体量，拥有超过800多户产权公寓，全世界顶级的豪华设施，让住在这里的人们足不出户就可以享受一切设施与服务。它的开发商EXTELL也是在纽约市引领房地产开发潮流的顶级开发商，亿万富豪大道上著名的One57，Central Park Tower， 布鲁克林的Brooklyn Point，中城西的The Orion等等都是他们过去和现在正在进展当中引起世人瞩目的杰作。当这样顶级的地产开发集团首先来到下东区还没有太多新项目的区域来开发就透露了一个信号，下东区将来必火。在它之后有更多其他地产开发商来下东区开发，所以这个社区的面貌还会有更大的改变。

EXTELL也是一家以做超级奢华大楼会所著称的地产开发集团。所以曼哈顿广场一号的大楼设施丰富到令人惊叹！包括有10万平方英尺的室内和室外设施。你所能想到的在曼哈顿其他高端物业所有的设施，这里几乎全部都有。从运动健身，SPA水疗，娱乐休闲，到商务会客，一切应有尽有。

目前在售房源中：

一房一厅从121万6千起价，695平尺，地税减免低至每月只要12美金！物业费763元每月。但是现做促销活动，可以由开发商来支付一段时间的物业费，业主等于几乎免费住！

两房两浴从189万5千起价，1156平尺，每月地税仅20美金，物业费1245美金。

三房两浴从352万7千起价，1400平尺，每月地税29美金，物业费1866美金。

曼哈顿广场一号除了大楼会所做得超级棒，它的户型设计也是深得华人买家的喜爱，所有户型都是方正的结构，充分考虑到采光朝向。

部分户型图：

一房一厅的户型图之一

两居室的户型图之一

三房的户型图之一，第三个卧室并没有摆床，而是设计成了第二个小客厅。

曼哈顿广场一号的投资回报率是曼哈顿最高的一座楼盘，因为有20年的地税减免，在加上现在买房还可以有开发商送物业管理费的优惠。我知道有的买家甚至拿到10年的免物业管理费。今年早些时候开发商有做过一项促销活动，在今年7月4号之前买房过户的买家，买一房可以得到5年的免物业费，买两房可以得到7年的免物业费，买三房可以得到免10年的物业费。所以投资回报率很轻松就可得到4%左右或以上。这在任何国际一线城市都是很难得的。

对于下东区的房产，Calvin还有很多房源以及心得。在这里无论是层出不穷的新楼盘和二手房都有很多选择，一篇文章难以容纳全部。有兴趣在这里投资置业的人士欢迎咨询我。

顶尖房产经纪Calvin Xu 徐超科
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关于我：

Calvin Xu (徐超科) 是一位资深纽约房产专家经纪人，Licensed Associate R.E. Broker，地产经纪行业最高级别职称！也是一位精通住宅和商业地产双料经纪人，供职于美国最大的独立房地产经纪公司COMPASS。这家美国历史上最具创新精神的地产公司拥有最雄厚的金融资本支撑，包括来自软银，高盛，Fidelity等金融巨头的投资，和超过400多个工程师日夜打造的最多高端新科技工具。COMPASS目前在全美超过20多个主要城市占有超过20%以上市场份额，因为有Concierge, Bridge Loan, Compass Coming Soon等创新服务项目，目前在纽约市场已经是拥有最多独家代理房源的地产公司！在加州的市场占有率已超过46%。目前独家代理的纽约市新楼盘包括100 East 53rd Street，570 Broome Street，150 Rivington Street，152 Elizabeth，Soori High Line，The Lindley， 221 West 77th Street，250 West 81st Street，611 West 56 St by Álvaro Siza，111 Montgomery，555 West End Avenue，The Shephard等等豪华高端新楼。 Calvin Xu是全美销售业绩排名顶尖1%的房产专家经纪师，个人年销售额上千万美金。他也是美国中文电视台《安家纽约》栏目的签约客座嘉宾。Calvin于10年前从北京移居到美国，获得密苏里州立大学的工商管理硕士MBA学位。他在纽约市的曼哈顿，皇后区和布鲁克林区都有过居住史，对各个社区了如指掌。无论您是寻找为孩子上学需要的学区房，还是寻找投资回报率高和升值潜力大的投资房，Calvin都是您值得信任的经纪人。他熟悉曼哈顿及周边的每一个区域，新建和翻新楼盘，出租房产筛选合格租客的整个过程和细节以及物业托管。Calvin是纽约房地产董事会(REBNY)的会员，也是REBNY的认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert)。纽约州为律师州，所有房产交易必须通过律师，Calvin有最专业的纽约地产律师团队为您讲解房屋购买合同和大楼企划书(Offering Plan)，可以用个人名义购买或者隐藏个人身份以公司名义购买。国际买家也可以办理贷款，Calvin有最专业优秀的银行贷款团队，国际买家最高可贷款房价的70%，成功率100%。在纽约买房，买家不用支付任何佣金，佣金由卖方支付给经纪公司，我对您的一切服务免费。 Calvin将用深厚的人脉资源竭力为您提供在纽约看房买房以及出租房产和物业托管的服务，助您置业和安家纽约。欢迎私信询问任何关于购房，租房，和卖房的问题。